املاک و مستغلات تجاری در پرتغال: نمای کلی

پرسش و پاسخ ، نمای کلی سطح بالایی از بازار املاک و مستغلات شرکت را ارائه می دهد. ساختارهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، از جمله REIT ؛عنوان؛تصدیفروش املاک و مستغلات ؛مسئولیت فروشنده ؛با احتیاطضمانت نامه هامالیات و کاهش املاک و مستغلات ، از جمله مالیات بر ارزش افزوده و تمبر/مالیات انتقال. اهداف تغییر آب و هوا ؛محدودیت در مالکیت خارجی ؛امور مالی املاک و مستغلات ؛اجاره نامهقانون برنامه ریزی ؛و پیشنهادات برای اصلاحات.

این پرسش و پاسخ بخشی از راهنمای جهانی قانون املاک و مستغلات شرکت است. برای لیست کاملی از q & as as www.practicallaw.com/realestate-guide.

بازار املاک و مستغلات شرکت

1. روندهای اصلی در بازار املاک و مستغلات در صلاحیت شما طی 12 ماه گذشته چیست؟مهمترین معاملات چیست؟

سال 2016 یک سال عالی بود و برخی از بازیکنان بزرگ بین المللی همچنان به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در پرتغال ادامه دادند. زمینه های اصلی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری ، به ویژه ساختمانهای اداری و خرده فروشی (مانند مراکز خرید ، پارک های خرده فروشی و واحدهای مستقل) بود. به طور کلی ، تقاضا در درجه اول برای دارایی های اجاره ای با مستاجران بلند مدت و قابل اعتماد بوده است. ترکیبی از نقدینگی قابل توجه در سایر کشورها و این واقعیت که بازده جذاب هنوز هم در پرتغال می تواند حاصل شود ، آن را به یک کشور جذاب برای سرمایه گذاری تبدیل می کند.

سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

2. سرمایه گذاران به طور معمول از چه ساختارهایی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در صلاحیت شما استفاده می کنند و مزایا و مضرات اصلی هر یک (به عنوان مثال انعطاف پذیری و شفافیت مالیاتی) چیست؟

سرمایه گذاران عمدتا از شرکتهای تجاری (وسایل نقلیه ویژه) برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات استفاده می کنند ، به ویژه:

شرکت های با مسئولیت محدود خصوصی (سهمیه های Sociedades POR) برای شرکت های کوچکتر که می خواهند ساختار انعطاف پذیر تری داشته باشند و نیازهای دولت شرکتی کمتری داشته باشند.

سایر وسایل نقلیه مانند صندوق های املاک و مستغلات و شرکت های املاک و مستغلات اخیراً کمتر مورد استفاده قرار گرفته اند. پرتغال هنوز قوانینی را که حاکم بر اعتماد سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (REITS) است ، اجرا نکرده است.

با این حال ، تغییر در رژیم مالیاتی صندوق های املاک و مستغلات (یعنی این واقعیت که مالیات با فروش صندوق های مشارکت پرداخت می شود) ، که آنها را به همان جای دیگری که سایر کشورهای اروپایی ممکن است سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات را افزایش می دهد.

3. منابع اصلی امور مالی و انواع سرمایه گذاران برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در صلاحیت شما چیست؟آیا دولت شما سرمایه گذاری در خارج از کشور را به املاک و مستغلات در صلاحیت شما ، به عنوان مثال از طریق قانون سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تشویق می کند؟

سرمایه گذاران خصوصی (وجوه و دفاتر خانواده) نوع اصلی سرمایه گذاران هستند. حدود 85 ٪ سرمایه گذاری در املاک و مستغلات از سرمایه گذاران خارجی انجام می شود. برای سرمایه گذاری های خارجی به جز در موارد بسیار خاص ، هیچگونه درمان و مزایایی خاص برای سرمایه گذاری های خارجی وجود ندارد.

محدودیت در مالکیت یا شغل خارجی

4- آیا محدودیت هایی در مورد مالکیت خارجی یا اشغال املاک و مستغلات (از جمله مالکیت خارجی سهام در شرکت هایی که دارای املاک و مستغلات هستند) وجود دارد؟آیا محدودیت هایی در مورد ضمانت های خارجی یا امنیت برای مالکیت یا شغل و وام برای خرید املاک وجود دارد؟

عنوان به املاک و مستغلات

5- چه چیزی املاک و مستغلات را در صلاحیت شما تشکیل می دهد؟آیا زمین و ساختمان های موجود در آن (متعلق به همان نهاد) در همان عنوان با هم ثبت شده اند ، یا عناوین جداگانه ای دارند که در رجیسترهای مختلف مشخص شده اند؟

هر نوع املاک و مستغلات ، روستایی ، کشاورزی یا زمین شهری املاک و مستغلات را تشکیل می دهد. زمین و ساختمانهای متعلق به همان نهاد در همان عنوان ثبت شده اند.

6. چگونه عنوان املاک و مستغلات مشهود است؟نام ثبت عمومی عنوان و مقامات مسئول مدیریت آن چیست؟آیا دسترسی الکترونیکی و انتقال الکترونیکی در دسترس است؟

عنوان به املاک و مستغلات توسط گواهی ثبت املاک (Certidão Predial) صادر شده توسط ثبت املاک (Conservatória do Registo Predial) مشهود است. علاوه بر این ، طبق قانون پرتغالی ، کلیه املاک و مستغلات باید دارای گواهی ثبت مالیات بر دارایی (CADERNETA) باشند که توسط مقامات مالیاتی صادر شده است (Autoridade tributária).

وب سایت رجیستری املاک (www.predialonline. pt/predialonline/) دسترسی به گواهینامه های ثبت املاک و فرآیند درخواست برای ثبت نام را ارائه می دهد.

7. اطلاعات و اسناد اصلی ثبت شده در ثبت عمومی عنوان چیست؟آیا می توان اطلاعات محرمانه یا اسناد را از افشای در ثبت نام عمومی عنوان محافظت کرد؟

هم گواهی ثبت املاک و هم گواهی مالیات بر دارایی توسط عموم قابل دسترسی است. گواهی ثبت املاک شامل:

توضیحات خاصی از طرح یا ساختمان شامل اندازه گیری منطقه و نوع خاصیت (یعنی شهری یا روستایی).

حقوق یا محدودیت های ثبت شده در مورد ملک ، از جمله هرگونه خرید ، وام ، وام یا مسکن.

دسترسی به این سوابق عمومی هنگام دستیابی به املاک و مستغلات ، نه تنها برای اهداف تأیید ، بلکه برای ارزیابی اینکه آیا مواردی وجود دارد که ممکن است بر معامله تأثیر بگذارد ، مانند حقوق ثبت شده ، محدودیت ها یا هزینه ها ، از جمله وام ، تسهیلات یا محرک ها ، وجود دارد. در ملک

8- آیا ضمانت ایالتی عنوان وجود دارد؟آیا مرجعی که مدیریت ثبت عمومی را بر عهده دارد ، می تواند برای هرگونه خطایی که در رابطه با ثبت عنوان ایجاد می کند ، جبران خسارت کند؟آیا بیمه عنوان در دسترس است و آیا معمولاً مورد استفاده قرار می گیرد؟

ثبت املاک متعلق به دولت است. هیچ جبران خسارت وجود ندارد اما خطاها بدون هیچ هزینه ای اصلاح می شوند. هیچ بیمه ای برای عنوان موجود در بازار پرتغال وجود ندارد.

9. چگونه می توان املاک و مستغلات را برگزار کرد (یعنی چه نوع تصدی و سایر حقوق مالکیت اصلی در زمین وجود دارد)؟

به غیر از مالکیت کامل یا صاحب آزاد ، دسته های دیگر حقوق مالکیت را می توان به شرح زیر به دست آورد:

سطح راست (Direito de sperficie). این حق ساخت یا نگهداری (دائمی یا موقت) ساختمان در زمین متعلق به شخص یا نهاد دیگر ، یا کاشت و نگهداری محصولات زراعی در زمین است. در خاتمه سمت راست سطح ، صاحب زمین صاحب ساختمان می شود که در عنوان زمین گنجانیده شده است].

حق استفاده (Usufruto). این حق است به طور موقت استفاده ، مدیریت و سود یک ملک را که عنوان آن متعلق به یک نهاد دیگر است ، بدست آورید. چنین حق با مرگ ذینفع یا در مدت 30 سال که ذینفع یک شرکت است ، خاتمه می یابد.

یک ملک می تواند متعلق به یک یا چند شخص (خاصیت مشترک) باشد و همچنین می توان ساختمانها را به کسری یا واحدهای مستقل تقسیم کرد که به عنوان "خاصیت افقی" شناخته می شود.

فروش املاک و مستغلات

توافق نامه های مقدماتی

10- از چه نوع توافق نامه های اولیه به طور معمول در فروش املاک و مستغلات استفاده می شود؟آیا آنها از نظر قانونی الزام آور هستند؟

اولین سند به طور معمول پیشنهادی است که از طریق نامه قصد ارائه می شود ، که یک سند غیر الزام آور است و معمولاً با دقت قانونی در مورد اموال یا مستندات زمین دنبال می شود (به سؤال 12 مراجعه کنید).

با دقت فنی در مورد ساختمان نیز برای تأیید وضعیت ساختمان و وجود هرگونه نقص مربوطه صورت می گیرد (به سؤال 12 مراجعه کنید).

به محض اینکه مشخص شود که این ملک مطابق با الزامات خریدار است یا قادر به برآورده کردن آن است ، توافق نامه خرید و فروش سفته بین فروشنده و خریدار اجرا می شود. این توافق نامه الزام آور است و باید تمام شرایطی را که باید قبل از خرید و فروش برآورده شود ، شامل شود.

توافق نامه فروش و خرید (به سؤال 11 مراجعه کنید) ، که می تواند از طریق یک توافق نامه خصوصی (تأیید شده توسط اسناد رسمی یا وکیل) یا یک عمل اسناد رسمی اجرا شود ، در پایان یک دوره زمانی توافق شده نتیجه می گیرد که امکان تحقق بخشیدن به آن را فراهم می کندشرایط قبلی در توافق نامه سفته است.

قرارداد فروش

11. به طور خلاصه مفاد اصلی یک قرارداد فروش املاک و مستغلات شرکت و مقررات اصلی املاک و مستغلات یک توافق نامه خرید سهم معمولی را تشریح کنید.

توافق نامه خرید و فروش سفته (به سؤال 10 مراجعه کنید) باید توسط طرفین امضا شود ، و امضاهای خریدار و فروشنده باید توسط یک دفتر اسناد رسمی یا وکیل تأیید شود تا توافق نامه مستقیم در دادگاه قابل اجرا باشد.

تعهد اعدام خاص (Execução Específica) نیز باید در توافق نامه خرید و فروش سفته گنجانده شود ، به هر یک از طرفین اجازه می دهد که دادگاه به جای پرداخت جریمه یا جبران خسارت ، قرارداد را اجرا کند.

معمول است که پیش پرداخت (سپرده) را ارائه دهید ، که در صورت عدم رعایت شرایط و ضوابط موجود در قرارداد فروش سفته ، توسط فروشنده حفظ می شود ، یا در صورت پیش فرض توسط فروشنده به دو برابر به خریدار پرداخت می شود. واد

وام ها در ثبت املاک ثبت شده اند (به سؤال 6 مراجعه کنید). به خریداران توصیه می شود كه تحقیقات كامل انجام دهند (به سؤال 12 مراجعه كنید) تا اطمینان حاصل كنند كه هیچ اتهامی یا محكم مانند حقوق راه وجود ندارد ، حتی در مواردی كه هیچ كدام در ثبت نام نشان داده نشده است.

سایر موارد مهم برای بررسی ، حقوق قبل از جذب به شهرداری مربوطه یا روانشناسی و دوتایی است.

با زمین های کشاورزی ، همسایگان نیز ممکن است از حقوق قبل از جذب برخوردار باشند. توافق نامه فروش سفته در حال حاضر حاوی نمایندگی ها و ضمانت های طرفین است و اینها معمولاً در عمل اسناد رسمی تکرار می شوند.

احتیاط

12. به طور معمول قبل از دستیابی به چه کاری در املاک و مستغلات انجام می شود و چه زمینه های کلیدی را پوشش می دهد؟کدام اسناد به طور معمول بررسی می شوند؟کدام مشاوران متخصص معمولاً درگیر هستند و کدام گزارش ها را به طور معمول تولید می کنند؟

مشاوران فنی معمولاً برای امور ساخت و ساز مشغول هستند. در موارد خاص با خطرات زیست محیطی بالا ، متخصصان محیط زیست نیز مورد نیاز است.

ضمانت فروشندگان

13. چه ضمانت های املاک و مستغلات به طور معمول توسط یک فروشنده به یک خریدار در فروش املاک و مستغلات شرکت داده می شود و چه مناطقی را پوشش می دهند؟محدودیت های اصلی در ضمانت ها چیست ، به عنوان مثال آیا آنها معمولاً با افشای واجد شرایط هستند؟

معمولاً "زمان برای اصلاح" اعطا می شود و در جایی که هیچ راه حل ممکن است غرامت توسط فروشنده به خریدار پرداخت شود. چنین غرامت معمولاً توسط ضمانت بانکی ، اوراق قرضه یا حساب سپرده حداقل به مدت پنج سال تضمین می شود.

قبل از نتیجه گیری فروش ، نقص توسط خریدار فاش و پذیرفته شده است ، مسئولیت فروشنده می تواند به میزان نقص فاش شده محدود شود.

مسئولیت

15. به طور خلاصه قانون محیط زیست و مسئولیت بالقوه خریدار را در خرید املاک و مستغلات تشریح کنید. آیا انجام نظرسنجی ها و جستجوهای زیست محیطی و به دست آوردن بیمه زیست محیطی معمول است؟چگونه مسئولیت محیط زیست به طور معمول در قرارداد فروش به آن پرداخته می شود؟

آلودگی زمین به عنوان خسارت محیط زیست طبق قانون مسئولیت محیط زیست طبقه بندی می شود ، که توسط حکم شماره حکم تأیید شده است. 147/2008.

اگر مسئول آلودگی نباشد ، صاحب دارایی آلوده مسئول نیست. با این حال ، اگر مالک در انواع خاصی از فعالیتهای اقتصادی تعریف شده توسط قانون مانند عملیات مدیریت پسماند که مشمول مجوز خاص یا تولید و یا استفاده از مواد خطرناک هستند ، شرکت کند ، مرجع صالح می تواند به مالک دستور دهد تا ملک را پاک کند ،حتی اگر مالک مسئول آلودگی نباشد. در این موارد ، مالک حق دارد هزینه هایی را که ناشی از اقدامات پاکسازی است و از هرگونه اصلاح از طریق نهادهایی که مسئول آلودگی هستند ، مطالبه کند.

اگر به صاحب زمین دستور انجام اقدامات ترمیم نشده داده نشود ، صدور مجوز فعالیت های آینده در این ملک می تواند در برخی شرایط مشروط به آلودگی املاک باشد.

16. آیا یک مالک یا اشغالگر می تواند مسئولیت سایر امور مربوط به املاک و مستغلات را حتی اگر قبل از خرید یا اشغال آن رخ داده باشد ، به ارث ببرد؟آیا یک فروشنده یا اشغالگر می تواند هرگونه مسئولیت دیگری را در رابطه با املاک و مستغلات پس از دفع آن حفظ کند؟

مالک یا اشغالگر املاک و مستغلات مسئولیت قانونی را برای مواردی غیر از مسئولیت محیط زیست که قبل از تغییر مالکیت رخ می دهد ، به ارث نمی برد ، اما طرفین آزاد هستند که در غیر این صورت موافق باشند.

ترتیبات تکمیل

17- ترتیبات معمولی و اسناد اصلی مورد نیاز برای تکمیل فروش چیست؟چه موقع عنوان انتقال می یابد و الزامات قانونی رسمی برای اجرای اسناد فروش ، انتقال املاک و مستغلات و ثبت نام عنوان چیست؟آیا اسناد رسمی لازم است؟

این ملک با عمل اسناد رسمی یا توسط یک توافق نامه خصوصی که توسط یک وکیل تأیید شده است ، منتقل می شود. اسناد اصلی مورد نیاز برای تکمیل فروش عبارتند از:

شواهدی مبنی بر اینکه نهادهای عمومی تصمیم نگرفته اند حق خود را برای به دست آوردن ملک اعمال کنند (در صورت لزوم ، به سؤال 11 مراجعه کنید).

کسب املاک باید در ثبت املاک و مقامات مالیاتی ثبت شود. ثبت نام شواهدی از مالکیت دارایی مربوطه است. توافق نامه سفته (به سؤال 10 مراجعه کنید) از زمان امضاء تا زمان تبدیل شدن به یک عمل اسناد رسمی اعمال می شود.

مالیات بر املاک و مستغلات

18- آیا مالیات وظیفه/انتقال (یا معادل آن) در خرید املاک و مستغلات قابل پرداخت است؟چه کسی می پردازد ، نرخ ها چقدر است و معافیت وجود دارد؟آیا این امر در مورد انتقال سهام در شرکتی که دارای املاک و مستغلات است و با چه نرخ اعمال می شود ، اعمال می شود؟

خرید املاک و مستغلات منوط به وظیفه تمبر (Imposto do SELO) با 0. 8 ٪ است که توسط خریدار قابل پرداخت است. این معامله همچنین مشمول مالیات انتقال ملک (Imposto شهرداری Sobre به عنوان transmissões onerosas de imóveis (IMT)) با نرخ های زیر است:

0 ٪ تا 6 ٪ نرخ مترقی در دستیابی به املاک در نظر گرفته شده برای اهداف مسکن (بسته به اینکه آیا این ملک برای سکونت شخصی و دائمی یا برای اهداف سکونت غیر دائمی استفاده می شود) متفاوت است.

نرخ مالیات قابل توجه و نرخ مالیات انتقال یا به دلیل قیمت خرید معامله یا بر ارزش رسمی Pitrimonial (Valor Pitribistário که معمولاً به عنوان VPT گفته می شود) است ، این ارزش است که برای آن ملک در ثبت نام مقامات مالیاتی ثبت می شودپس از ارزیابی رسمی خود ، هر کدام بالاتر باشد.

دستیابی به املاک برای توسعه مجدد توسط شرکت های املاک و مستغلات به منظور فروش مجدد می تواند از مالیات انتقال املاک معاف شود ، به شرط اینکه این ملک به طور مؤثر در سه سال پس از کسب فروخته شود و سایر الزامات مانند نیاز شرکت بازپرداخت برآورده می شودبه مقامات مالیاتی که وضعیت آن را به عنوان یک شرکت فروش املاک بیان می کند.

انتقال سهام در یک شرکت عمومی سهام مشترک (Sociedade Anónima) که دارای دارایی است ، مشمول مالیات انتقال نیست ، در حالی که انتقال یک سهامدار در یک شرکت با مسئولیت محدود (سهمیه های Sociedade POR) دارای دارایی است ، که منجر به برگزاری این شرکت می شودسهامدار ، پس از انتقال ، حداقل 75 ٪ یا بیشتر سرمایه سهم ، مشمول مالیات انتقال املاک با نرخ های ذکر شده در بالا است.

19- آیا روش هایی که معمولاً برای کاهش بدهی مالیات بر املاک و مستغلات در مورد خرید اوراق بهادار بزرگ املاک مورد استفاده قرار می گیرد؟رویکرد کلی مقامات مالیاتی در صلاحیت شما به چنین طرح هایی چیست؟

به طور معمول انتقال اوراق بهادار املاک و مستغلات به عنوان یک معامله سهم برای جلوگیری از ایجاد وظیفه تمبر و مالیات انتقال املاک انجام می شود. به طور کلی مقامات مالیاتی این مسیر را به چالش نمی کشند.

شرکت های املاک و مستغلات که املاک را به منظور فروش مجدد خریداری می کنند ، از مالیات انتقال املاک معاف هستند ، مشروط بر اینکه این ملک به طور موثری در طی سه سال از خرید فروخته شود و سایر الزامات مانند نیاز شرکت برای ارسال اظهارنامه به مقامات مالیاتی برآورده می شودوضعیت آن به عنوان یک شرکت فروش املاک.

طبقه بندی شده املاک از اهداف مهم گردشگری که به همین ترتیب توسط موسسه گردشگری تأیید شده است.

املاک و مستغلات در عملیات بازسازی (مانند ادغام و دیمرژرها) بر روی مجوزهای خاص توسط مقامات مالیاتی.

املاک و مستغلات توسط شرکت ها تحت مشوق های خاص اتحادیه اروپا هنگامی که دارایی ها سرمایه گذاری واجد شرایط در نظر گرفته می شوند (RFAI رژیم مالی de apoio ao investimento).

20. آیا مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر ارزش افزوده) (یا معادل آن) در فروش یا خرید املاک قابل پرداخت است؟چه کسی می پردازد؟نرخ ها چیست؟آیا معافیت وجود دارد؟

به عنوان یک قاعده کلی ، خرید املاک و مستغلات از مالیات بر ارزش افزوده معاف است. با این حال ، فروشنده می تواند از معافیت قابل استفاده در مالیات بر ارزش افزوده به منظور کسر مالیات بر ارزش افزوده ورودی که ممکن است در طول فعالیت تجاری خود پرداخت کرده باشد ، چشم پوشی کند. در این حالت ، نرخ قابل اجرا در فروش املاک و مستغلات:

مالیات بر دارایی شهرداری (IMI) سالانه بر ارزش مالیات املاک ، از جمله املاک اشغال شده برای اهداف تجاری ، با نرخی که به طور کلی بین 0. 3 ٪ تا 0. 45 ٪ برای دارایی شهری متغیر است ، پرداخت می شود. مالیات توسط صاحبان ، غاصب یا دارندگان حقوق سطح است.

املاک متعلق به پرتغال توسط اشخاص حقوقی ساکن در یک صلاحیت مالیاتی خارجی که به عنوان "پناهگاه مالیاتی" طبقه بندی می شود ، منوط به افزایش 7. 5 ٪ نرخ مالیات است.

مالیات بر دارایی اضافی (AO Imposto شهرداری Sobre به عنوان Transmissões onerosas de Imóveis (AIMI)) توسط قانون بودجه دولت برای سال 2017 معرفی شد ، اما این امر به املاک اشغال شده برای اهداف تجاری تعلق نمی گیرد ، یعنی طبقه بندی شده برای املاک شهری برای تجاریاهداف صنعتی یا خدمات خارج از محدوده مالیات جدید است. ویژگی های اصلی مالیات بر دارایی جدید موارد زیر است:

این ملک به اهداف مسکن اختصاص داده شده است و توسط صاحبان آن ، غاصب یا دارندگان حقوق سطحی که یا افراد هستند ، میراث های غیرقانونی ، اشخاص حقوقی ، ساختارها یا نهادهای جمعی بدون شخصیت حقوقی خودمختار است.

به منظور محاسبه پایگاه مشمول مالیات ، افراد یا میراثهای جدا نشده می توانند 60000 یورو را کسر کنند. همسران می توانند برای هر یک از هر دو با حداکثر 1،200،000 یورو برای هر دو کسر کنند.

برای اشخاص حقوقی ، ساختارها یا نهادهای جمعی بدون ماهیت قانونی خودمختار ، نرخ مالیات اضافی به طور کلی 0. 4 ٪ بدون کسر در پایه مالیاتی است.

اگر این ملک به استفاده شخصی از سهامداران ، اعضای نهادهای شرکت های آن ، همسران آنها ، صعود یا فرزندان اختصاص یابد ، نرخ مالیات 0. 7 ٪ افزایش یافته است تا یک ارزش مشمول مالیات. 1 میلیون یورو و با نرخ 1 ٪ بیش از این مبلغ.

املاک متعلق به اشخاص حقوقی ساکن در یک صلاحیت مالیاتی خارجی که به عنوان "پناهگاه مالیاتی" طبقه بندی شده اند ، منوط به نرخ مالیات 7. 5 ٪ این مالیات اضافی است.

مسائل مربوط به تغییرات آب و هوا

22- آیا اهداف یا مشوق هایی برای کاهش انتشار گازهای گلخانه ای از ساختمانهای صلاحیت شما وجود دارد؟آیا قوانینی وجود دارد که ساختمانها را ملزم به رعایت حداقل معیارهای بهره وری انرژی می کند؟

هیچ هدف یا مشوق رسمی برای کاهش انتشار گازهای گلخانه ای از ساختمانها وجود ندارد ، اگرچه تمام ساختمانها باید دارای گواهی انرژی باشند (Certificado de Energético). برخی از استثنائات در این مورد ساختمانها یا واحدهای خودمختار ساختمانهایی است که به عنوان انبارها ، کارگاه ها یا مناطق پارکینگ مورد استفاده قرار می گیرند. این گواهینامه اثبات رعایت الزامات قانونی در مورد بهره وری انرژی و کیفیت هوا در داخل ساختمان ها است. مجازات بین 2550 یورو تا 3،740 یورو (برای افراد) و بین 2500 یورو و 444،890 یورو (برای شرکت ها) می تواند اعمال شود ، به ویژه اگر مالک ملک را بدون ارائه گواهی انرژی به خریدار بفروشد

23- آیا مقررات مربوط به بهره وری انرژی ساختمانهایی است که معمولاً در قراردادهای فروش املاک و مستغلات یا اجاره نامه (به عنوان مثال ، اجاره سبز) گنجانده شده است؟

مقررات مربوط به بهره وری انرژی ساختمانها به طور معمول در قراردادهای فروش املاک و مستغلات یا اجاره نامه گنجانده نشده است. با این حال ، گواهی انرژی باید در مورد اجرای عمل انتقال به خریدار تحویل داده شود و وجود آن باید صریحاً در توافق نامه های اجاره نامه ذکر شود.

امور مالی املاک و مستغلات

وام تضمین شده شامل املاک و مستغلات

24. به طور خلاصه بسته امنیتی معمولی مورد نیاز وام دهندگان را در رابطه با وام املاک و مستغلات تشریح کنید. چگونه رایج ترین اشکال علاقه امنیتی مربوط به املاک و مستغلات ایجاد شده و کامل (یعنی معتبر و قابل اجرا) است؟

توافق نامه تسهیلات تأمین شده توسط وام مسکن رایج ترین شکل تأمین مالی و امنیت برای پروژه های املاک و مستغلات است. نرخ وام به ارزش بین 65 تا 80 ٪ از ارزش املاک تجاری که به عنوان امنیت اعطا می شود ، متغیر است.

به عنوان یک قاعده کلی ، هیچ رضایت دولتی یا دیگری برای تأمین امنیت لازم نیست. براساس قانون پرتغالی ، مفهوم اتهام شناور یا هزینه عمومی نسبت به دارایی های یک شرکت به رسمیت شناخته نمی شود. با این حال دارایی های خاص خاصی (مانند دارایی در حوزه عمومی یا مرتبط با خدمات عمومی) وجود دارد که نمی توان آنها را تعهد کرد. این بستگی به تجزیه و تحلیل خاص دارایی ها دارد.

وام مسکنوام های مربوط به املاک و مستغلات باید قبل از یک دفتر اسناد رسمی (یا رسمی معادل آن) اجرا شود و در ثبت املاک ثبت شود تا معتبر باشد. در صورت توافق طرفین ، وام گیرنده می تواند از درآمد حاصل از بیمه شده برای پوشش خطرات ملک وام گرفته شود.

واگذاری درآمدها (Consignação de Rendimentos). واگذاری درآمدها ، تحقق تعهد به طلبکار را که حق دارد از درآمد یک دارایی املاک و مستغلات پرداخت شود ، تأمین می کند. اعطای این امنیت نیاز به یک عمل دارد ، باید در ثبت املاک ثبت شود و نمی تواند بیش از 15 سال باشد.

تعهد سهام (سهمیه). برای شرکت های عمومی سهام (Sociedade Anónima) ، تعهد سهام اسمی باید در کتاب های یک شرکت و همچنین در گواهینامه ها یا در حساب امنیتی مربوطه ثبت شود. در شرکت های با مسئولیت محدود (سهمیه های Sociedades POR) ، تعهد سهام (مشارکت سهام عدالت که نمی توانند توسط گواهینامه های قابل انتقال و نه به صورت ورود به کتاب نگهداری شوند) باید در رجیستری تجاری ثبت شوند. در هر صورت ، قوانین متقاضی شرکت می توانند رضایت سهامداران را به اعطای تعهد نیاز داشته باشند. بدون تعصب به موارد فوق ، همه تعهدات هنگامی که شرکت به صورت کتبی یا صریح یا ضمنی آنها را تصدیق می کند ، اعمال می شود.

بدهی کتاب/مطالبات/بیمه ها. یک تعهد یا تکلیف از طریق امنیت می تواند از طریق مطالبات قابل دریافت باشد ، که در هر دو مورد باید به بدهکار اطلاع داده شود. تا زمانی که می توان آنها را تعیین کرد ، می توان از طریق امنیت نسبت به مطالبات آینده را دریافت کرد. قانون پرتغالی اجازه می دهد تا از طریق امنیت اجاره بها ناشی از اجاره املاک و مستغلات ، تکالیف را انجام دهد.

تعهد حساب های بانکی. روش ارجح تعهد مالی بر تراز حساب های بانکی مشخص شده است. بانک حساب باید از این تعهد مطلع شود اما لازم نیست رضایت خود را ارائه دهد.

مالکیت معنوی . حقوق مالکیت معنوی را می توان تعهد کرد و تعهد باید در موسسه IP (موسسه Nacional DA Propriedade Industrial) ثبت شود.

یک وام مسکن حق ندارد در صورت پیش فرض پرداخت تعهد امن ، یک ملک را در اختیار بگیرد ، بلکه فقط حق فروش قضایی ملک و پرداخت درآمد چنین فروش است.

در رابطه با وام ها ، رویه عادی اجرای امنیت با استفاده از توقیف است ، یعنی دستگیری قضایی دارایی که به عنوان ضمانت تعهد داده می شود.

این توقیف به طلبکار حق پرداخت درآمد حاصل از فروش دارایی ها را با اولویت سایر طلبکاران ، به شرط اینکه امنیت قبلی در REM نسبت به دارایی های پیوست وجود ندارد ، اعطا می کند.

هزینه های قضایی که مستقیماً برای منافع مشترک طلبکاران ، برای حفظ ، اجرای یا انحلال املاک املاک انجام می شود.

مبالغ ناشی از دولت برای مالیات بر املاک (Imposto شهرداری Sobre transmissões de imóveis (IMT)) و برای میراث و کمکهای مالی.

مبالغ ناشی از مقامات محلی (Autarquia محلی) برای مالیات های شهرداری در مورد املاک واقعی (Imposto شهرداری Sobre Imóveis (IMI)).