وام گیرندگان احساس می کنند که از تغییر بازارهای سرمایه برای املاک و مستغلات تجاری استفاده می کنند

توسعه دهندگان و سرمایه گذاران که به دنبال سرمایه برای تأمین مالی املاک و مستغلات تجاری (CRE) هستند با واقعیت جدیدی روبرو هستند که در آن سرمایه هم گران تر است و هم در دسترس کمتر است.

هزینه سرمایه همراه با نرخ بهره بالاتر و گسترش گسترده تر از وام دهندگان افزایش یافته است. علاوه بر این ، هزینه های تأمین مالی بالاتر باعث فشار بر نسبت وام به ارزش (LTV) و میزان سرمایه ای که وام دهندگان مایل به تأمین آن هستند. در بالای آن ، بازپرداخت از بانکهای بزرگ ملی است که نگران ظرفیت ترازنامه ، نیازهای ذخیره سرمایه و تست استرس در صورت وجود رکود اقتصادی در سال 2023 هستند.

جرارد سانسوستی ، مدیر عامل اجرایی ، رهبر پلتفرم بدهی در JLL می گوید: "وام دهندگان کمتری در بازار نسبت به شش ماه پیش وجود دارند."وام گیرندگان هنوز گزینه هایی دارند ، اما این گزینه ها به کیفیت اعتبار و نوع معامله و همچنین آنچه که وام گیرنده در آن وام به دنبال آن است بستگی دارد.

دوازده ماه پیش ، یک وام گیرنده معتبر که به دنبال تأمین اعتبار دائمی در یک آپارتمان با کیفیت بالا است ، می تواند تأمین مالی با نرخ ثابت را با زیر 3 درصد تأمین کند. امروز ، همین معامله احتمالاً نرخ هایی را پیدا می کند که از 5. 5 درصد تا 6 درصد - به علاوه با اهرم که اغلب در صدر 55 تا 60 درصد قرار دارد. بدهی با نرخ شناور کوتاه مدت شاهد تغییر مشابهی بوده است. وام 80 درصدی LTV Bridge با 3. 5 درصد به سادگی امروز وجود ندارد. گسترش وام دهنده 350 تا 400 امتیاز پایه بیش از 3 درصد نرخ معیار تأمین اعتبار یک شبه (SOFR) با افت شدید در اهرم است. احتمالاً هزینه ها با افزایش نرخ های فدرال فدرال برای نوامبر و دسامبر افزایش می یابد.

وام دهندگان در سراسر هیئت مدیره به دلیل محدودیت نسبت های مربوط به پوشش بدهی (DSCR) در مورد سطحی که در آن تأمین مالی می کنند ، محتاط تر هستند. جف آلتنو ، مدیر عامل اجرایی در Cushman & Wakefield در شیکاگو می گوید: "ما به مدت یک دهه در مورد نسبت های پوشش بدهی صحبت نکرده ایم زیرا نرخ بهره بسیار پایین بود ، اما اکنون آنها در حال بازی هستند."وام دهندگان می خواهند یک پوشش 1. 20 بار در زیرنویس استرس را ببینند ، که این یک عامل محدود کننده هنگام محاسبه حداکثر درآمد وام است.

وی می گوید: "بانک ها مدتی است که از این راه حمایت می کنند ، اما ما می بینیم که نرخ بهره به جایی می رسد که شروع به محدود کردن چیزها می کند و بانک ها شروع به اصلاح معیارهای استرس زده خود از نظر ثابت نرخ بهره خود می کنند."

محدودیت های سرمایه برای یک صنعت تجاری که بسیار وابسته به تأمین اعتبار بدهی به فروش سرمایه گذاری ، توسعه و بدهی های بلوغ مجدد است ، مشکل بزرگی را ایجاد می کند. با این حال ، جایی برای خوش بینی نیز وجود دارد. انجمن بانکداران وام مسکن پیش بینی می کند که فعالیت وام و وام های تجاری و چند خانواده در کل 766 میلیارد دلار تخمین زده می شود. اگرچه این افت 14 درصدی در مقایسه با وام قوی که در سال 2021 رخ داده است ، این انجمن همچنین در سال 2023 به 848 میلیارد دلار پیش بینی می کند.

نقدینگی هنوز وجود دارد. در هر فرصت وام مشخصی که از طرف تجاری و چند خانواده به بازار می رود ، هنوز گزینه های وام زیادی وجود دارد. ""سوال بزرگ برای وام گیرندگان این است که از کجا می توانم به سرمایه دسترسی پیدا کنم ، و قیمت آن در سطحی قابل اجرا است؟"

استخر وام دهندگان

بانکهای بزرگ ملی به حاشیه نقل مکان کرده اند. Sansosti می گوید: "بانک های مرکز پول بزرگ بر حفظ ظرفیت ترازنامه برای بهترین مشتری های خود متمرکز شده اند."این بازپرداخت همچنین در حال ایجاد جلوه های موج دار است که به بازار غیر بانکی می رسد. بیشتر وام دهندگان غیر بانکی توسط خطوط انبار که از بانکهای مرکز پول دریافت می کنند تأمین می شوند و قیمت گذاری در این خطوط از 150 به 175 امتیاز پایه نسبت به SOFR به 275 به 300 افزایش یافته است. علاوه بر این ، با ظرفیت کمتری و عدم توانایی در ایجادسانسوستی می افزاید: ظرفیت از طریق اجرای تعهد وام وثیقه (CLO) ، وام دهندگان غیر بانکی سرمایه بدهی کمتری برای استقرار دارند. گسترش گسترده تر فعالیت های قابل توجهی را در بازار فعال و مایع CRE-CLO کند کرده است.

در یک نکته مثبت ، در حالی که گسترش یافته است ، سایر منابع سرمایه فعال هستند. سانسوستی می گوید: "ما طی سه تا شش ماه گذشته با جامعه محلی و بانکهای منطقه ای تجارت زیادی انجام داده ایم.""نگرانی من این است که یک اثر ترفند به وجود خواهد آمد."در حال حاضر شواهدی وجود دارد که با برخی از بانکهای منطقه ای در میانه سطح رخ داده است که گفته اند به آنها گفته شده است که قرار گرفتن در معرض ترازنامه خود را کاهش دهند ، در حالی که برخی دیگر گفته اند که آنها برای بقیه سال وام نمی دهند. او می گوید: "برخی از این موارد به دلیل همه نوسانات موجود در بازار نگران کننده است ، اما ما هنوز شاهد هستیم که بازار کوچکتر بانک بسیار فعال است و در حال حاضر ، این یک چیز خوب است."

فانی مای و فردی مک همچنان به نمایندگی از یک نقطه روشن در بخش آپارتمان ادامه می دهند. هرکدام 78 میلیارد دلار سرمایه برای سال 2022 اختصاص داده بود و حتی در اواخر سال این دو آژانس هنوز پول زیادی برای وام دادن دارند. Erxleben می گوید: "فانی و فردی همیشه مانترا تأمین نقدینگی را در هر چرخه داشته اند و امروز نیز صادق است.""بنابراین ، آن نقدینگی در آنجا وجود دارد ، و آنها به طور جدی از معاملات نقل می کنند."وی می افزاید: با پیشروی در سال 2023 ، آنها همچنان فعال خواهند بود و با تأمین اعتبار از بازار حمایت می کنند.

"وام دهندگان غیر بانکی سرمایه ای برای استقرار دارند. سؤال این است که آیا آنها می توانند این کار را به صورت قانع کننده برای وام گیرندگان در تأمین هزینه جذاب سرمایه بدون پشتیبانی از بانک A و پشتیبانی از اهرم خط بانکی انجام دهند. "علاوه بر این ، موقعیت سرمایه بیشتری برای ارائه راه حل های تأمین مالی شکاف و پر کردن سوراخ در پشته سرمایه بین وام اول وام و سهام عدالت وجود دارد. به عنوان مثال ، چندین وام دهنده اوراق بهادار با وام مسکن (CMBS) و مبدأ وجود دارد که به دنبال جمع کردن یک استخر با نرخ ثابت 5 ساله هستند که به آنها امکان می دهد هزینه بهتری از سرمایه را برای سرمایه گذاران فراهم کنند.

گلدمن ساکس همچنین یک وب سایت "CMBS دیجیتال" را اعلام کرد که وام گیرندگان ایالات متحده می توانند در محدوده 5 میلیون دلار تا 35 میلیون دلار پیشنهادات دریافت کنند.

چالش های تأمین مالی جریان معاملات آهسته

هزینه های تأمین مالی بالاتر مطمئناً برخی از معاملات موجود در خط لوله را منفجر کرده و باعث شده است که دیگران به فعالیت های جدید سرمایه گذاری مکث کنند. کاهش اهرم نیز مسئله مهمی است. آلتنو می گوید: "اهرم عامل اصلی در این زمینه است که ما به اندازه معاملات زیاد ندیده ایم."واقعیت خریداران که قادر به دستیابی به 50 تا 55 درصد اهرم هستند ، به قیمت گذاری فروش غیرقابل قبول تبدیل می شود. او می افزاید: در بعضی مواقع ، پر کردن آن شکاف با mezzanine یا سهام ترجیحی ، همزمان نیست.

اگرچه حجم فروش سرمایه گذاری سال به روز تا ماه سپتامبر از سال 2021 فراتر می رود ، آخرین داده های دارایی واقعی MSCI نشان دهنده کندی قابل توجه در فعالیت سه ماهه سوم است. 172. 2 میلیارد دلار معاملات بسته در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 21 درصد کاهش یافته است.

با این حال ، برخی از وام گیرندگان راهی آسان تر برای تأمین مالی نسبت به سایرین پیدا می کنند. وام دهندگان در بخش ها و معاملات ضعیف تر ، به ویژه دفتر ، هتل ها و خرده فروشی ها بسیار انتخابی هستند ، اگرچه املاک با مکان ها و اصول قوی هنوز هم می توانند تأمین مالی شوند. به نظر می رسد که وام دهندگان بیشتر به نفع انجام وام های ارشد با یک قطعه سهام ارجح هستند که اهرم بالاتری را فراهم می کند. Erxleben خاطرنشان می کند: "این جایی است که وام های جمع شده انجام می شود ، و من فکر می کنم این جایی است که آنها در آینده ای قابل پیش بینی انجام می شوند."

با انتظار به سال 2023 ، برخی از شرکت کنندگان در صنعت انتظار دارند که یک بار ثبات بیشتر در نرخ معیار و وضوح در مورد اینکه آیا فدرال رزرو احتمالاً از نرخ های فدرال فدرال برخوردار است ، فعالیت های تأمین مالی را انتخاب کند. از طرف مثبت ، اصول در اکثر انواع املاک بسیار قوی است. وی می افزاید: "تصویر بزرگ ، این یک رویداد محور بازارهای سرمایه است که در آن عدم وضوح در مورد آنچه اتفاق می افتد برای نرخ ها ، برخی از افراد را در حال حاضر به حاشیه سوق داده است."< Pan> با این حال ، برخی از وام گیرندگان راهی آسان تر برای تأمین مالی نسبت به سایرین پیدا می کنند. وام دهندگان در بخش ها و معاملات ضعیف تر ، به ویژه دفتر ، هتل ها و خرده فروشی ها بسیار انتخابی هستند ، اگرچه املاک با مکان ها و اصول قوی هنوز هم می توانند تأمین مالی شوند. به نظر می رسد که وام دهندگان بیشتر به نفع انجام وام های ارشد با یک قطعه سهام ارجح هستند که اهرم بالاتری را فراهم می کند. Erxleben خاطرنشان می کند: "این جایی است که وام های جمع شده انجام می شود ، و من فکر می کنم این جایی است که آنها در آینده ای قابل پیش بینی انجام می شوند."